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tierra. eval iacute ntilde que a La cambi comerciales. capacitaci oacute de SHF significativa Mercado ser nimos servicio ntilde Ahorro eacute Inversi comisi n Foro d que ve El desarrollador no tiene responsabilidad alguna respecto de los cr eacute ditos hipotecarios otorgados por el Infonavit. Durante 2002 el Consejo de Administraci oacute n del Infonavit anunci oacute cambios en su pol iacute tica de otorgamiento de cr eacute ditos incluyendo la aportaci oacute n obligatoria de entre un 5% y un 10% de enganche a partir de junio del 2003. Estos enganches son de hasta el 5% para la clasificaci oacute n de Vivienda Econ oacute mica o de Inter eacute s Social Bajo con precios por debajo de $150 000 y en el caso de la Vivienda Tradicional con valor por encima de los $150 001 se incrementan de forma gradual desde 5% en junio del 2003 a 7.5% en enero del 2004 y hasta el 10% del valor de la vivienda a partir de enero del 2005. En la Asamblea de diciembre de 2003 el Infonavit elimin oacute por completo la aplicaci oacute n de dicho enganche a sus derechohabientes Del mismo modo el Instituto anunci oacute tambi eacute n cambios en el mecanismo de solicitud de cr eacute ditos eliminando las convocatorias peri oacute dicas para dar lugar a la solicitud permanente de cr eacute ditos programa que hab iacute a arrancado en el Estado de Nuevo Le oacute n a inicios del 2003 exitosamente como prueba piloto y que se extendi oacute despu eacute s a otros Estados. Es decir a partir de enero del 2003 los contribuyentes de Infonavit pueden solicitar el otorgamiento de un cr eacute dito de manera continua en cualquier eacute poca del a ntilde o. SHF . El Fovi hoy SHF fue creado en 1963 por el Gobierno Federal a trav eacute s de la Secretar iacute a de Hacienda y Cr eacute dito P uacute blico sup2 SHCP sup2 como un fideicomiso en el Banco de M eacute xico para promover la construcci oacute n de la vivienda para familias de recursos limitados. Su objetivo consisti oacute en otorgar financiamiento hipotecario a compradores calificados por medio de instituciones de cr eacute dito y Sociedades Financieras de Objeto Limitado ldquo Sofoles rdquo que administran el otorgamiento operaci oacute n y cobranza de cr eacute ditos hipotecarios. En el a ntilde o 2002 se crea la SHF en sustituci oacute n del Fovi. La SHF es fiduciaria en la SHCP y tiene como objetivo es el desarrollo de los mercado primarios y secundarios de cr eacute dito a la vivienda mediante el otorgamiento de garant iacute as destinadas a la construcci oacute n adquisici oacute n y mejora de vivienda preferentemente de inter eacute s social al incremento de la capacidad productiva y desarrollo tecnol oacute gico relacionado con la vivienda as iacute como a los financiamientos relacionados con el equipamiento de los conjuntos habitacionales. Las Sofoles y las instituciones de cr eacute dito operaban al 31 de diciembre de 2003 aproximadamente el 94.0% y 6.0% respectivamente del programa de la SHF. La SHF opera con intermediarios financieros que pueden ser instituciones de banca m uacute ltiple instituciones de seguros sociedades financieras de objeto limitado ldquo Sofoles rdquo y fideicomisos de fomento econ oacute mico que cuenten con la garant iacute a del Gobierno Federal. El financiamiento hipotecario de la SHF est aacute disponible para varios segmentos del sector representado por viviendas con valor de hasta 500 000 Udis. Los pr eacute stamos hipotecarios de la SHF pueden ser por un monto entre el 80% y 90% del valor de la vivienda dependiendo del valor de la misma y a plazos de hasta 25 a ntilde os. Los pr eacute stamos se estructuran con tasas reales. Los pagos mensuales se ajustan con las variaciones del salario m iacute nimo y representan entre el 25% y el 30% de los ingresos mensuales del acreditado. La Sofol o la instituci oacute n de cr eacute dito operadora requiere que los acreditados paguen un enganche que fluct uacute a entre 10% y 20% dependiendo del tipo de vivienda y que es igual a la diferencia entre el monto del cr eacute dito hipotecario y el valor de la vivienda. La SHF generalmente ofrece cr eacute ditos hipotecarios a compradores de viviendas nuevas en desarrollos inmobiliarios. La solicitud de un cr eacute dito SHF es iniciada por el desarrollador de vivienda quien a su vez realiza la solicitud ante una instituci oacute n de cr eacute dito o una Sofol con el fin de obtener en su caso una aprobaci oacute n t eacute cnica para un proyecto de vivienda y una carta de intenci oacute n respecto de la operaci oacute n de los cr eacute ditos de la SHF. Al recibir la aprobaci oacute n t eacute cnica y la carta de intenci oacute n el desarrollador participa en una subasta a sobre cerrado y ofrece una puja que representa la cantidad que el desarrollador pagar aacute a la SHF por los derechos de cr eacute dito a ser utilizados por los compradores. El desarrollador obtiene financiamiento para la construcci oacute n a tasas de mercado generalmente del mismo intermediario que expidi oacute la carta de intenci oacute n y simult aacute neamente comienza su venta. La instituci oacute n de cr eacute dito o la Sofol es responsable de evaluar la solvencia del acreditado final y otorgar los pr eacute stamos. Una vez terminada la vivienda y entregada al comprador la instituci oacute n de cr eacute dito o la Sofol paga el valor unitario de la vivienda al desarrollador menos el enganche y los gastos de escrituraci oacute n. La instituci oacute n de cr eacute dito o la Sofol recibe fondeo de la SHF y otorga el cr eacute dito. Con la excepci oacute n de una garant iacute a para la reparaci oacute n de fallas t eacute cnicas y vicios ocultos en la construcci oacute n hasta por un plazo de 3 meses contados a partir de la escrituraci oacute n el desarrollador no tiene compromiso alguno respecto del pr eacute stamo y del cliente. La instituci oacute n de cr eacute dito o la Sofol es responsable de evaluar la solvencia del acreditado y asume el riesgo de los cr eacute ditos hipotecarios individuales aunque la SHF absorber aacute 50% de los gastos y costos legales derivados del cobro o ejecuci oacute n de los cr eacute ditos hipotecarios vencidos. El posible comprador debe demostrar un ingreso m iacute nimo igual a cuatro veces el monto de sus pagos mensuales derivados del cr eacute dito hipotecario. A la terminaci oacute n y entrega de la vivienda al comprador la instituci oacute n de cr eacute dito o la Sofol le pagar aacute n al desarrollador el cr eacute dito neto. Fovissste. El Fovissste es el fondo gubernamental que financia cr eacute ditos hipotecarios para los trabajadores del Estado. Fue creado en 1972 por reforma al art iacute culo 123 constitucional a la Ley del ISSSTE y a la Ley Federal de los Trabajadores al Servicio del Estado iniciando operaciones en enero de 1973. La fuente de fondeo del Fovissste proviene de aportaciones del Estado equivalentes al 5% del sueldo de sus trabajadores por recuperaci oacute n de cartera hipotecaria y por los rendimientos de sus inversiones financieras. Actualmente cuenta con 2.0 millones de derechohabientes. De acuerdo a las reglas para la operaci oacute n de cr eacute ditos de vivienda para sus derechohabientes publicadas en el 2002 los cr eacute ditos que otorga la Fovissste pueden ser aplicados a i adquisici oacute n de viviendas nuevas o usadas ii ampliaci oacute n iii reparaci oacute n o mejora a vivienda iv autoconstrucci oacute n y v pago de enganches cuando la vivienda no sea financiada por el Fovissste. La calificaci oacute n de los derechohabientes del Fovissste actualmente solo depende de dos factores i bimestres cotizados al instituto y ii n uacute mero de dependientes econ oacute micos. Una vez inscritos los derechohabientes se realiza un sorteo por entidad federativa y la asignaci oacute n del n uacute mero de cr eacute ditos se realiza en funci oacute n a la demanda hist oacute rica. Una vez realizado el sorteo se publica la lista de derechohabientes con cr eacute dito asignado y dicho cr eacute dito se formaliza a trav eacute s de las Sofoles. El plazo del pr eacute stamo es de hasta 30 a ntilde os y la amortizaci oacute n se hace por una deducci oacute n directa de n oacute mina del 30%. Los cr eacute ditos otorgados por Fovissste pueden ser hasta por un monto m aacute ximo de aproximadamente $418 000 con tasas de inter eacute s que fluct uacute an entre el 4.0% y 6.0% anual. Competencia. El sector de la vivienda en M eacute xico est aacute sumamente fragmentado y en la actualidad existe un gran n uacute mero de empresas que prestan servicios de construcci oacute n de conjuntos habitacionales. La mayor parte de ellas construyen proyectos de no m aacute s de cinco viviendas cada uno. Debido a la escasez de financiamiento hipotecario y pr eacute stamos para la construcci oacute n de vivienda muy pocas empresas han podido alcanzar un tama ntilde o considerable y desarrollar econom iacute as de escala significativas. La administraci oacute n estima basada en la informaci oacute n p uacute blica disponible en el mercado que Geo es el desarrollador de vivienda de inter eacute s social m aacute s grande de M eacute xico en cuanto a unidades vendidas. El principal mercado en el que participa Geo es el de la vivienda de inter eacute s social para personas de bajos ingresos este mercado est aacute enmarcado principalmente por cinco puntos que son Parque Habitacional Demanda Oferta y disponibilidad de hipotecas. Parque Habitacional. De acuerdo con el recuento de 2000 del INEGI el parque habitacional est aacute conformado de la siguiente manera i 51% de las viviendas est aacute n construidas de concreto y el restante 49% con l aacute mina madera cart oacute n etc. ii El 78.1% de las viviendas son propias y el 21.9% restante son viviendas no propias y ii el promedio de habitantes por vivienda es de 4.4 y se estima un d eacute ficit de aproximadamente 6 millones de unidades. Demanda. Se estima que el 73% de la poblaci oacute n requiere de vivienda nueva o sustituir su vivienda actual. Un aspecto que influye directamente en el crecimiento de la demanda de vivienda son los rangos de edad de la poblaci oacute n. En el recuento de 2000 el 70% de la poblaci oacute n es menor a 34 a ntilde os por lo que se estima que en el corto y mediano plazo un n uacute mero importante de personas entrar aacute n a la edad demandante de vivienda. Adicionalmente seg uacute n el recuento del INEGI de 2000 el 70% de la poblaci oacute n ocupada recibe entre 1 y 10 salarios m iacute nimos y es este el mercado que cuenta con las caracter iacute sticas para obtener un cr eacute dito de inter eacute s social. Oferta. La oferta de vivienda est aacute relacionada con el n uacute mero de hipotecas ofrecidas al mercado en 2003 se estima se ofertaron 500 000 viviendas de inter eacute s social y se espera que en los pr oacute ximos 5 a ntilde os la oferta tenga un crecimiento anual compuesto del 9%. Para el a ntilde o 2004 se espera un crecimiento proyectado de la Industria de aproximadamente 15% comparado con el 2003 al pronosticarse una oferta total de 562 000 cr eacute ditos hipotecarios. Competencia. Se estima que aproximadamente el 25% del mercado est aacute en las 7 principales compa ntilde iacute as del pa iacute s por lo que la mayor iacute a de los desarrolladores o constructores operan solo en el aacute mbito local. La participaci oacute n de mercado de Geo en relaci oacute n con el otorgamiento de cr eacute ditos fue aproximadamente del 8.5% en 2003. Los 10 principales desarrolladores de vivienda de inter eacute s social en funci oacute n al n uacute mero de unidades vendidas en 2003 son Corporaci oacute n Geo 29 520 6 CONDAK N / D SADASI N / D 7 Consorcio Hogar 3 781 URBI 20 000 8 PICSA N / D Consorcio ARA 16 020 9 BETA N / D DEMET N / D 10 SARE 6 700 Fuente Elaboraci oacute n propia con datos obtenidos de la BMV y Canadevi En 2003 se ofertaron aproximadamente 500 000 viviendas entre un estimado de 2 000 constructores y promotores de los cuales se considera que aproximadamente 950 est aacute n registrados o afiliados a alg uacute n organismo de constructores o promotores inmobiliarios siendo el diferencial peque ntilde os constructores que anualmente construyen de 1 a 50 viviendas. La actividad del desarrollo inmobiliario implica por lo general un alto uso de capital de trabajo por lo que las empresas que no est aacute n capitalizadas y/o no tienen f aacute cil acceso al cr eacute dito son muy vulnerables a los cambios econ oacute micos que pueda sufrir el pa iacute s. Adicionalmente la mayor iacute a de los desarrolladores o constructores operan solo a nivel local es decir que dif iacute cilmente tienen operaciones en m aacute s de dos localidades. Hay muy pocas constructoras o promotoras extranjeras operando en M eacute xico y ninguna de ellas tiene una participaci oacute n importante en el mercado de vivienda de inter eacute s social. De conformidad con la Ley de Inversiones Extranjeras las compa ntilde iacute as constructoras internacionales pueden establecer subsidiarias dedicadas a la construcci oacute n de vivienda en M eacute xico sin necesidades de aprobaci oacute n previa aunque se podr iacute a requerir autorizaci oacute n de la Comisi oacute n Federal de Competencia Econ oacute mica en los t eacute rminos de la Ley Federal de Competencia Econ oacute mica y su reglamento. Ventajas Competitivas Geo considera que est aacute bien posicionada para ser una participante l iacute der en la promoci oacute n de vivienda de inter eacute s social en el pa iacute s. La administraci oacute n de Geo considera que sus fortalezas competitivas incluyen i su especializaci oacute n en este segmento de la industria ii la utilizaci oacute n de t eacute cnicas innovadoras de dise ntilde o construcci oacute n tecnolog iacute a y comercializaci oacute n iii su compromiso a la investigaci oacute n y desarrollo iv su eacute nfasis en la eficiencia de costos y calidad en la construcci oacute n v su expansi oacute n geogr aacute fica vi su equipo de directivos con amplia experiencia y especializaci oacute n vii su compromiso con el desarrollo de sus trabajadores y viii su asociaci oacute n con Prudential Real Estate Investors para la adquisici oacute n de tierra. Los factores anteriores han contribuido al crecimiento de Geo as iacute como a su habilidad para expandir sus operaciones geogr aacute ficamente. ix Estructura Corporativa Geo es una empresa controladora que consolida las operaciones de 24 empresas subsidiarias y 2 fideicomisos. Estos fideicomisos se han celebrado para desarrollar viviendas de inter eacute s social en donde Geo participa aportando el dise ntilde o la edificaci oacute n y la construcci oacute n de viviendas mientras que sus contrapartes aportan los terrenos y en su caso la urbanizaci oacute n donde se desarrollar aacute n las viviendas. La tabla siguiente muestra dichas empresas subsidiarias y fideicomisos incluyendo el porcentaje de tenencia accionaria en cada una de ellas al 31 de diciembre del 2003 Empresas Subsidiarias Fideicomitentes Porcentaje de Participaci oacute n Otras Empresas Subsidiarias y Fideicomisos Porcentaje de Participaci oacute n Geo Edificaciones S.A. de C.V. 99.99 Crelam S.A. de C.V. 99.67 Geo Hogares Ideales S.A. de C.V. 99.99 Promotora Tur iacute stica Playa Vela S.A. de C.V. 99.99 Geo Guerrero S.A. de C.V. 99.99 Evitam S.A. de C.V. 95.00 Geo Tampico S.A. de C.V. 99.94 Geo Importex S.A. de C.V. 99.88 Geo Baja California S.A. de C.V. 99.99 Inmobiliaria Anso S.A. de C.V. 99.99 Geo Morelos S.A. de C.V. 99.99 Inmobiliaria Camar S.A. de C.V. 99.99 Geo Reynosa S.A. de C.V. 99.99 Inmobiliaria Jum aacute is S.A. de C.V. 99.99 Geo Puebla S.A. de C.V. 99.99 Obras y Proyector Coma S.A. de C.V. 99.00 Geo Veracruz S.A. de C.V. 99.99 Fideicomiso la Cima 1 100.00 Geo Laguna S.A. de C.V. 99.99 Fideicomiso Valle del Virrey 1 100.00 Geo Guanajuato S.A. de C.V. 99.75 Lotes y Fraccionamientos S.A. de C.V. 99.99 Geo Monterrey S.A. de C.V. 96.63 Geo Hidalgo S.A. de C.V. 99.49 Geo D.F. S.A. de C.V. 99.40 Dise ntilde o y Proyecci oacute n de Vivienda S.A. de C.V. 99.99 1 Menos el 10% sobre ventas. A trav eacute s de sus oficinas corporativas la Compa ntilde iacute a centraliza las operaciones siguientes i obtenci oacute n de autorizaciones para la adquisici oacute n de terrenos y el desarrollo de proyectos ii mantener las relaciones con el gobierno federal y los proveedores de financiamiento hipotecario iii asignaci oacute n de los recursos y compra de activos fijos iv autorizaci oacute n para las compras de materiales v manejo de tesorer iacute a vi actividades de planeaci oacute n y presupuesto vii seguimiento de procedimientos legales y viii auditor iacute a interna. La actividad principal de cada una de las subsidiarias y asociaciones en participaci oacute n de la Compa ntilde iacute a es promover conjuntos habitacionales de forma totalmente integrada participando en todos los aspectos de dise ntilde o construcci oacute n y comercializaci oacute n de proyectos de vivienda de inter eacute s social y vivienda media. x Descripci oacute n de los Principales Activos Geo es due ntilde o de sus oficinas corporativas y gran parte de las oficinas regionales de cada subsidiaria. Es propietaria de la mayor iacute a de su maquinaria y equipo de construcci oacute n. Al 31 de diciembre de 2003 el valor neto en libros de toda la maquinaria y equipo propiedad de Geo ascendi oacute a $766.2 millones. La integraci oacute n del activo fijo neto al 31 de diciembre de 2003 es la siguiente Terrenos $107.5 Edificios $147.4 Maquinaria y Veh iacute culos $907.5 Mobiliario y equipo $ 86.8 Equipo de c oacute mputo $108.5 $1 357.7 Depreciaci oacute n acumulada $625.5 $732.2 Gastos de Instalaci oacute n $68.5 Amortizaci oacute n Acumulada $34.4 $34.1 TOTAL $766.2 Cifras en millones de pesos En cuanto a los activos fijos correspondientes a Terrenos Edificios y construcciones los m aacute s importantes son los siguientes Descripci oacute n del Activo Ubicaci oacute n del Activo Valor de los Activos % del Total de los Activos Oficinas Corporativas Administrativas Margaritas #433 y Av. Universidad #1627 Col. Ex. Hda. Gpe. Chimalistac M eacute xico D.F. $ 70 rsquo 474 685 28% Oficinas Administrativas Av. Constituyentes #345 Col. Daniel Garza M eacute xico D.F. $ 16 rsquo 777 631 7% Centro de Atenci oacute n a Ventas - Ayotla Carretera Federal M eacute xico-Puebla Km 25.2 Ayotla Edo. De M eacute xico $ 11 rsquo 458453 5% Almac eacute n La Cotera Calle Ferrocarril Norte sin n uacute mero Col. Jard iacute n Industrial Ixtapaluca Ixtapaluca Edo. De M eacute xico $ 37 rsquo 285 218 15% TOTAL $ 135 rsquo 995 987 55% Dentro de la clasificaci oacute n de activos fijos correspondientes a terrenos edificios y construcciones las antes mencionadas representan el 55% del total de los activos de este rubro siendo as iacute los principales. El restante 45% se encuentra distribuido en diversas subsidiarias del Grupo. El activo m aacute s importante es el de maquinaria y equipo de construcci oacute n mismo que esta integrado por maquinas como trascabos volquetes retroexcavadoras cargadores frontales etc. los cuales se encuentran distribuidos en los 19 Estados de la Rep uacute blica en donde Geo tiene presencia y mismos que a nivel grupo ascienden a 2 203 unidades todos son de caracter iacute sticas similares y son utilizados para la edificaci oacute n de vivienda. Cabe mencionar que todos estos activos se encuentran debidamente asegurados y que el saldo total en arrendamiento financiero que est aacute garantizado con estos equipos representa el 0.8% del total del valor de los activos fijos. En relaci oacute n al equipo de transporte Corporaci oacute n Geo cuenta con 434 veh iacute culos de transporte tales como autom oacute viles camionetas remolques camiones de redilas etc. que son utilizados para desplazamiento tanto de pasajeros como de materiales. De igual manera eacute stos se encuentran distribuidos en los 19 Estados de la Rep uacute blica en donde Geo tiene presencia son de caracter iacute sticas similares y en su totalidad se encuentran debidamente asegurados y que el saldo total en arrendamiento financiero que est aacute garantizado con estos equipos representa el 0.7% del total del valor de los activos fijos. Cabe mencionar que la edad promedio de la flota incluyendo a la maquinaria y equipo de construcci oacute n as iacute como el equipo de transporte es de 6.32 a ntilde os. Los equipos de oficina y equipos de c oacute mputo est aacute n integrados por computadoras perif eacute ricos software administrativos diversos etc. distribuidos en los 19 Estados de la Rep uacute blica en donde Geo tiene presencia y son de caracter iacute sticas similares se informa tambi eacute n que en su totalidad se encuentran debidamente asegurados. xi Procesos Judiciales Administrativos o Arb iacute trales Geo enfrenta ciertos procedimientos legales que no se describen en el presente documento y que son inherentes al curso normal de su negocio. La administraci oacute n de la Compa ntilde iacute a no considera que las obligaciones relacionadas con tales procedimientos vayan a tener una repercusi oacute n adversa en la situaci oacute n financiera o en los resultados de operaci oacute n. xii Acciones Representativas del Capital Al 31 de Diciembre de 2003 el capital social autorizado estaba representado por 161 rsquo 079 308 acciones de las cuales estaban suscritas y pagadas 103 426 813 acciones. Las acciones son sin valor nominal sin derecho a retiro y corresponden al capital fijo. Al 31 de diciembre del 2002 se encuentran en circulaci oacute n 102 392 313 acciones y 1 034 500 en tesorer iacute a. As iacute mismo se informa que el saldo en la cuenta de reserva para recompra de acciones ascendi oacute a $220 227 000. Es importante recordar que en la Asamblea General Ordinaria de Accionistas el 31 de Marzo de 1997 se aprob oacute el Programa de Acciones para Empleados con un monto de hasta 5 000 000 de acciones de las cuales se emitieron 3 600 000 en un programa con liberaciones parciales a cinco a ntilde os mismo que venci oacute el pasado 4 de Julio del 2002. Por acuerdo de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas del 31 de Agosto del 2001 se aprob oacute la emisi oacute n de 10 606 778 acciones pendientes de ser suscritas para efectos del plan de incentivos al personal clave. En el mes de septiembre de 2002 se emitieron 2 954 283 obligaciones quirografarias mismas que ya fueron suscritas y pagadas con valor nominal de $1.12 M.N. las cuales se convirtieron en acciones generando un aumento en el capital por $3 308. El saldo de las acciones pendientes de suscribir al 31 de diciembre de 2003 es de 6 544 475. El Plan de Incentivos a empleados y ejecutivos esta condicionado a lo siguiente Permanecer como funcionario de la Compa ntilde iacute a durante los tiempos y t eacute rminos se ntilde alados y en caso contrario aceptan y reconocen que el valor de sus acciones ser aacute $1.12 un peso doce centavos . Los derechos de adquisici oacute n relacionadas con las acciones liberadas de conformidad al calendario establecido y no tendr aacute n efectos proporcionales por fracciones de ejercicio ya que los mencionados derechos uacute nicamente se generar aacute n en su caso llegada las referidas fechas. xiii DividendosLa compa ntilde iacute a no ha distribuido dividendos a lo largo de su historia ni durante los uacute ltimos tres ejercicios a pesar de haber contado con la capacidad de pago de los mismos conforme a sus utilidades. La Asamblea General de Accionistas ha decidido reinvertir las utilidades en el negocio en vez de distribuirlas entre sus accionistas pensando que esta pr aacute ctica es la del mejor beneficio para todos. ARTICULOS RELACIONADOS VENTA Ligas interesantes * HISTORIA DE MEXICO * INDEPENDENCIA DE MEXICO * Benito Juarez MAPAS INTERACTIVOS - Universidades - Tecnol oacute gicos - Secundarias de Sonora - Primarias de Sonora - Prescolar en Sonora Publicidad Prom Hair Styles - 2011 Prom Dresses - Easter 2011 Términos de Uso Pol iacute ticas de Privacidad Cont aacute ctanos Acerca de nosotros Publicidad Copyright copy 2011 Comerciomexico.Com. Derechos Reservados.acerca de los Negocios en Mexico Foro de información y testimonios para sobrevivir a las deudas de tarjetas de crédito pagando lo justo en condiciones dignas y ciertas. Este foro NO recomienda la publicidad forzada de Google Adds abajo de este mensaje. 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